これまで普通のアパートとして貸していたけれど、民泊を始めてみたい。戸建てをシェアハウスやシェアオフィスにしてみたい。空いてる部屋をテナント用に貸し出したい。ひとくちに賃貸といっても、住居として貸し出す以外にも選択肢が色々あります。
ところが元の建物のつくりや、立地によっては使い方を変えることに法規的な制約があるかもしれません。
今回は一味違った賃貸へ挑戦するとき、最初にチェックするべきポイントをご紹介します！
まずは確認、物件の立地と用途の制限！
物件はその立地で使える用途が制限されています。行政のホームページから、まずは物件の位置している「用途地域」を確認してみましょう。
たとえばモクチン企画の位置する大田区ではhttps://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/sumaimachinami/machizukuri/toshikeikaku/chiikichikuzu.html
から地図を閲覧することができます。
多くの場合は「○○区 用途地域」で検索すると、地図の閲覧ページが見つかります。
用途地域ごとの解説は末尾に記載しましたので、より詳しく知りたい方は末尾の補足も合わせてご覧下さい。
今回は下記の用途を考えた場合、地域ごとの建てられる建てられないを確認していきましょう。
建築基準法上の定義では、
アパート：共同住宅、長屋
シェアハウス：寄宿舎
オフィス：事務所
民泊：簡易宿所(旅館)
として取り扱われます。
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たとえば民泊における民泊新法(2017)のように、建物の作りや運用の仕方には規制緩和の流れがある場合も、用途地域の制限は変わらないことにご注意ください。
ただし自治体によっては「特別用途地区」の設定で用途緩和されている場合もあるので、狙っている用途が禁止されている地区の場合は調べてみましょう。
建物はそのままで大丈夫？最初にできるチェックポイント
細かい仕様はケースバイケースなので、今回は最初のチェックポイントをひとつご紹介します。
それはずばり、「敷地内通路」です。
アパート(共同住宅、長屋)、シェアハウス(寄宿舎)、民泊(簡易宿泊所)の用途には、玄関を出てから道路に出るまでの敷地内の通路へ原則1.5m以上の幅が求められます。(各自治体の条例でそれ以上の幅を求められたり、頭上が抜けている青空空地であることが求められることがあります)
室内にも壁のつくりや廊下の仕様など厳密な規定が存在していますが、戸建てをシェアハウスや民泊にする場合には大幅な緩和を受けられることが多いです。
室内と比べて、室外の状況は改修工事で変えるのが難しい場合もあるため、まずは「敷地内通路」を確認するのがおすすめです。
上記にあがらないことからも分かるように、オフィスや倉庫として使う場合は細かい制限はかかりません。前段で紹介した用途地域との組み合わせに留意してください。
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今回は普通とは異なる用途に賃貸を変える際のポイントをご紹介してきました。これらは法規が関係するため、専門家へ相談することが必須ですが、ご自身でも調べられることはどんどん調べてみましょう。
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